¿Qué derechos tengo como arrendatario cuando el inmueble que rento sufre algún tipo de daño o desperfecto?
por Carlos Arce Chora
Colaborador
Colaborador
El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. [1] Las partes contratantes son arrendador y arrendatario. El primero es el propietario del inmueble y el segundo es el que lo usa.
Ahora bien, en principio las partes se obligan en los términos del contrato; sin embargo, existen obligaciones que tiene el arrendador aunque estas no se hayan pactado en el mismo de forma expresa.[2] En concreto, para el caso de la renta de inmuebles (casa, departamento, oficina, etcétera) el arrendador está obligado:
- A entregar el inmueble con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;[3]
- A conservar el inmueble en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble;[4]
- A no estorbar el uso del inmueble, a menos que sea por reparaciones urgentes e indispensables, así como asegurar el uso pacífico del mismo.[5]
- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.[6]
Es decir, independientemente de si estipularon o no lo anterior en el contrato, tienes derecho de exigir al arrendador que cumpla con dichas obligaciones.
Ahora bien, si el arrendador no cumple con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinado el inmueble, quedará a tu elección rescindir el arrendamiento u acudir con el juez para que resuelva. El arrendador será responsable de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisión.[7] En este sentido, el juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por la omisión del arrendador en hacer las reparaciones.[8]
Asimismo, el arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento sin culpa del arrendatario. Tú como arrendatario puedes pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuviste conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada, o bien que tuviste culpa en los mismos.[9]
En todo caso, si tú como arrendatario hiciste mejoras en el inmueble, al arrendador le corresponde pagar lo que hayas invertido en ellas[10]:
- Si en el contrato, o posteriormente, por escrito, te autorizó para hacerlas, se obligó a pagarlas;
- Cuando se trata de mejoras útiles (es decir, las que aumenten el valor o productividad de la obra) o urgentes por causa de fuerza mayor. También cuando por fuerza mayor o por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; y
- Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento. Es decir, si el arrendamiento es por tiempo indeterminado, después de realizadas las mejoras debe mantenerse el contrato por el tiempo necesario para que quien las realizó pueda cobrarse con su aprovechamiento. De otra manera, el dueño del inmueble tendrá que pagar por ellas.
Respecto a las mejoras a que se refieren las fracciones II y III anteriores, deberán ser pagadas por el arrendador, a pesar de que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada.[11]
[1] Art. 2398 del Código Civil del Distrito Federal, hoy Ciudad de México.
[2] Art. 2412
[3] Art. 2412, fracción I
[4] Art. 2412 fracción II
[5] Art. 2412 fracciones III y IV
[6] Art. 2412 fracción V
[7] Art. 2416
[8] Art. 2417
[9] Art. 2421
[10] Art. 2423
[11] Art. 2424
Bibliografía:
- Código Civil del Distrito Federal
